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平湖虽火,投资也要长点心,小心掉进坑!

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发表于 2018-5-29 16:56:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
去年以来,嘉兴市出台了《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区行动计划(2017—2020年)》,为示范区建设指明方向,大大的鼓舞人心。这几天许多嘉兴人的朋友圈都被一篇:浙江省全面接轨上海示范区建设满一年,嘉兴交出这样一张成绩单的帖子刷屏。里面列举了这一年来取得的成就和发展,纷纷点赞留言:厉害了,我的嘉!
新形势下,嘉兴这俩年的楼市也是一路高歌猛进、乘风破浪,平湖作为嘉兴唯一和上海陆海相连的城市,被喻为融沪排头兵!成为环湖区域首屈一指的当红辣子鸡。成为许多“上海居民”投资置业的首选之地,更成为地产中介、经销商等的掘金之地。疯狂楼市中,难免泥沙俱下。这不,近日我在就被上海某销售公司发的平湖某楼盘广告给震惊了。分享给大家感受一下↓
这个楼盘广告,前半截画风还算正常,
介绍楼盘:XXXX——平湖核心板块10万方城市综合体
介绍价格:单价1.5-3万/平,总价48万起
介绍人气:周边80多个纯属住宅,5管理辐射30万人口,10管理辐射50万人口。要知道平湖全市常住人口才70万,这是要覆盖大半个平湖的节奏。
然后,亮点来了600米规划地铁口,升值潜力巨大。
WHAT?我没看错吧?
平湖什么时候有地铁了?
还在这个综合体的600米附近。
什么时候的规划?什么时候选的址?这么重大的消息,我这个地产从业人员,平时对城市规划的风吹草动最敏感,居然一点儿都不知道。细想一下,估计又是在拿去年网络上广为流传的一张图在做文章:
其中蓝色的2号线有提到嘉兴到平湖的轨道交通网规划。但首先这个仅是征求意见稿。其次,从征求意见到真正规划还有相当一长段路要走;而从规划到执行,又有很长的路要走;对此,嘉兴的小新说事去年特别就中介分销大肆炒作地铁概念一事做了相关报道。
报道中,更是采访过嘉兴和上海两地的专家,专家已经很明确告诉大家,嘉兴到上海之间,用地铁连通,不现实也不经济。也就是说,上海地铁挖到嘉兴来,或者嘉兴地铁挖到上海去,至少眼前是不大可能的。
而嘉兴市域内的轨道交通,规划是五条线,总长大概300公里,首期方案总投资300亿元左右。“十三五”期间,也就是2016年到2020年这五年里,做好用地预留和工程控制,深化轨道交通网近期建设规划方案,力争开工建设。轨道交通建设是需要相当一段时间的,目前先不说规划还没落地,就是落地了,从批下来到造好,也要个十年八年才行。
而这家销售公司现在就用十年后的事情来作为项目的卖点,似乎有点操之过急了。
接着往下看,依然槽点满满:
业态里提到:永辉超市。但据我所知,南市新区的吾悦广场也是引进了永辉超市,在平湖这么小一个县级市里,永辉超市几乎不可能会布局两家。那么,说明俩家中必有一家是在“虚假宣传”,是谁呢?!
再看定位:打造平湖唯一最大的国际化大型购物中心。且不说唯一、最大等字眼都违反了广告法中不能出现绝对性宣传用词的规定。就拿规模来说,9月份即将开业的新城吾悦广场约16.8万㎡、已开业的瑞丰广场约12万㎡,这家10万方的综合体如何自称唯一和最大呢?
但真正促使我发文报道此事的是关于这个项目的运营:统一运营10年,前三年5%、5%、6%一次性抵扣房款,后七年9:1分成。这个销售方案,看上去很美,但数字游戏的背后却是隐患重重!给大家敲个警钟……
早在2001年,原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中,就对预售房地产项目的售后返租下了禁令,规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月,原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。
稍有地产常识的人都知道,“商场是需要3-5年的培育期的,也就是说在这3-5年期间,商场不仅没有收益,可能还会赔钱”,如果有开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率,这其中的原因只有一个——提前已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如,某商铺本来只卖1万元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/平方米,然后用多出来的这部分钱,再分期返还给业主。在业主看来,可以轻松地坐等收租,其实是“羊毛出在羊身上”。
未来,如果商铺可以持续经营下去,或者商铺已经升值,业主就有盼头;如果经营得不好,很有可能就血本无归了。借用理财界的一句名言:你看中的是项目回报,人家看中的是你的本金。前些年,到处都有类似的案例被报道出来。买房时承诺的天花乱坠的收益率,到最后开发商都不见了人影。留下一个个烂尾楼,和投诉维权无门的消费者。
一个商铺是否有投资价值,说到底是要看项目的地理位置是否优势、整体规划是否新颖、招商业态是否独特、商管团队是否专业……等等。而不是和消费者玩数字游戏。
最后,提醒广大网友一句
环沪很热
平湖很美
楼市很火
……
但投资,还是要长点心啊
尤其是外地来的朋友,对平湖俩眼一抹黑,被销售人员一忽悠就热血沸腾掏腰包。回去后幻想坐地生钱,养老有望。然而,金平湖并不是闭着眼睛投资都能生金的意思。在掏钱前,一定要多做功课,多思考,仔细推敲。毕竟谁的钱都不是大风刮来的,不是吗?!
- End -
文∣余生漫漫
部分图片来源网络
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发表于 2018-5-29 17:01:24 | 显示全部楼层
住宅还好,商铺公寓的坑最大了
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发表于 2018-5-29 17:03:06 | 显示全部楼层
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