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嘉兴高价地突破限价入市,对平湖意味着什么?

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发表于 2018-4-4 17:12:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近嘉兴楼市很不平静,源于1月16号领出的一张预售证
所释放出的信号,令全城沸议。
尤其是对地产界可谓一次强震,圈内地产群不眠不休探讨了整晚。
原来是一个叫做佳源·优优中环的高价地项目(楼面价8728元/平),高层毛胚售价领到了13700元/的预售证。打破了限价以来嘉兴预售价的新纪录。
而此前整个2017年度,嘉兴市区楼盘高层预售价普遍限价在1万-1.2万元/㎡之间,洋房普遍限制在1.2-1.25万元/㎡。此次优优中环的价格可谓空前。
等等等等……慢着,什么情况?嘉兴市区居然比平湖还便宜?
要知道2017年平湖的备案上限为1.38万元/㎡,足足高出嘉兴备案价一两千每平。买在平湖的人是不是想要拍大腿?
别急,这里面有个相当重要的区别,就是平湖的房价都是含了一个车位的,而嘉兴是裸房价。按照嘉兴市场上的行规,车位大多在30-40万/个。折合到房价里,以100㎡来计,相当于单价提升3-4K/平,用平湖的房价计价习惯来看,就是1.5万左右的毛胚价
或许在许多人看来,那1.38和1.5的区别也不是很大啊。但别忘了嘉兴的车位价是备案价之外的,需房屋首付的时候一次性支付。
举个例子:小王想在嘉兴买一套90㎡的婚房,房子预售证上的价格是1万每平,总价90万,首付三成27万。但想要真正归为己有,还要支付35万车位,即掏出62万才能真正把这套房子“买”下来。实际上相当于支付了50%的首付。
以此类推,对二套首付五成的客户来说,加上车位就相当于首付提升到65%左右。对于购房者来说,置业门槛被抬高了许多,隐形的压力也增加不少。一句话来说,就是买房更难了!
除此之外,嘉兴房价除了1个车位的标配外,往往还需加精装。价格从2500-6000元/平不等。这笔装修费用也是要加在首付里的。嗯,至于实际首付,自己算吧!所以有人说,嘉兴的房子是看得见,够不着。
以及,2017年平湖楼市流行过一阵子的全款之风,就是从嘉兴刮过来的。没有对比就没有伤害,这么看在平湖买套房比嘉兴还是容易一些。
为了解释一下13700元/㎡背后的故事,小编不得不歪楼了那么久。好了,现在言归正传。这张突破限价的预售证让老百姓一阵紧张,如临大敌。生怕是限价全部放行的号角,未来愈发买不起。
对此,小编觉得仅就这么1个楼盘就定义为楼市风向标尚且过早。还需再观察一下其他项目的跟进情况。例如,平湖早在2017年12月1日融创新埭江南悦项目就领出了1.58万/㎡的预售证(不含车位)。但此后陆续领出的几个项目,依然在限价之下,未受其影响。
不过,细心的小伙伴会提出一个问题:平湖第一个突破限价的项目是在新埭(接轨上海第一镇),有着地域的特殊性。而嘉兴突破限价的项目是在市区里,其影响和意义也更大。
的确如此,这也是为什么此次嘉兴优优中环项目引发沸议的主要原因。尤其是紧接着,平湖市区里的融创江南悦、龙湖春江天玺、旭辉等高价地项目摩拳擦掌,上市在即。房价会有哪几种可能性呢?

猜想1:因地限价,有松有紧
简单来说,就是高价拿地的项目(主要为楼面价7千以上的)在申请备案价时适度放松;而较早时候拿地的低楼面价项目依旧执行1.38万价格线。这样从开发商的成本角度来看,最为合理。但从市场竞争角度来说,则让高价地项目处于被动,成为低价地块项目的有力助攻。
例如:南市的滨江还有25万方待开发,北边的泛华国际还剩1746套待售。按照因地限价猜想的话,他们无疑是2018躺赚的赢家。相比之下,融创、龙湖等即使拿到了高价预售证,也或许会因为价格悬殊,未必能竞争得过同区域的老盘。

猜想2:房车拆分,自主选择
平湖房价备受争议的一点就是必须含车位,这在嘉兴五县两区是独家现象。从新埭融创江南悦来看,不仅突破了限价,还打开了房价不含车位的先河。所以,也令人浮想联翩,是否今后平湖楼盘都有不带车位的可能性。
这样,即使房价不突破或者略微突破1.38万的话,对一些高价拿地的开发商来说,也可以通过未来销售车位时增加利润来源。而对客户来说,有实力就房子车位一步到位,资金不足就可以先搞定房子,车位先租再买。

猜想3:适当放松,全员适用
还有一种可能性就是针对全市楼盘,抛开地价论,从区域价值的角度来适度调整预售证价格。让所有拿地的开发商2018齐刷刷站在同一起跑线。发令枪响后,自由发挥。只不过,这对新价格的制定提出了极高的难度。定低了,有人亏本;定高了,民意沸腾;而且各自成本不同,竞争力也悬殊。

猜想4:放开限价,自由市场
最大胆的猜想莫过于彻底放弃限价,政府松开看不见的手,取消对市场的干预。让各个项目享受充分自主定价权。楼盘想利润最大化,高价慢跑也好;想资金周转最大化,低开高走,小步快跑也好,都由企业自由决定。

最后,小编觉得还有一种可能是:以不变应万变。不管土地市场风起云涌,新房限价依然执行全市1.38万/平的价格上限。由住房市场倒逼土地市场,让拿地房企望而却步,有效遏制新“地王”的产生。让市场在从严从紧的调控高压下,自行降温,恢复理性。
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文∣房先生
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发表于 2018-5-29 16:45:01 | 显示全部楼层
平湖即将2.0 时代
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